Εν μέσω της κρίσης Covid-19, οι ακτιβιστές για τη στέγαση έχουν επιδείξει τεράστια πρωτοβουλία για την υποβολή αιτημάτων για μορατόριουμ όσον αφορά τις αποζημιώσεις για έξωση και ενοικίαση κατά τη διάρκεια της έκτακτης ανάγκης και τους επόμενους μήνες. Οργανισμοί έχουν ζητήσει την ακύρωση ενοικίων, υποθηκών και πληρωμών σε επιχειρήσεις κοινής ωφέλειας κατά τη διάρκεια της έκτακτης ανάγκης και τους μήνες που ακολουθούν μετά την άρση της.
24 πολιτείες έχουν αναστείλει τις εξώσεις για τουλάχιστον λίγο καιρό κατά τη διάρκεια της έκτακτης ανάγκης. Ωστόσο, στις περισσότερες περιπτώσεις δεν έχει ακυρωθεί η καταβολή ενοικίων, πράγμα που σημαίνει ότι όταν αρθεί το μορατόριουμ εκατομμύρια θα αντιμετωπίσουν επικείμενες εξωσεις από τα σπίτια τους. Χωρίς δουλειά και χωρίς εισόδημα, το 31% των ενοικιαστών δεν πλήρωσαν το ενοίκιο του Απριλίου, και οι αριθμοί είναι βέβαιο ότι θα αυξηθούν τους επόμενους μήνες.
Η κρίση του Covid-19 φαίνεται να οδηγεί σε στεγαστική κρίση τόσο μεγάλη όσο η κρίση των ενυπόθηκων δανείων υψηλού κινδύνου της περιόδου 2005-2013. Αυτή η κρίση θα προσφέρει ευκαιρίες για τους ακτιβιστές στέγης να παρέμβουν τολμηρά για να υποστηρίξουν ότι η οικονομικά προσιτή στέγαση είναι ένα ανθρώπινο δικαίωμα που πρέπει να διασφαλιστεί για όλους. Αλλά για να είμαστε αποτελεσματικοί, πρέπει να αντλήσουμε διδάγματα από την καταστροφή των ενυπόθηκων δανείων υψηλού κινδύνου. Σήμερα, μεγάλο μέρος της αγοράς ενοικίασης ελέγχεται τώρα από το ίδιο είδος των ιδρυμάτων της Wall Street που προκάλεσαν την κατάρρευση της βιομηχανίας ενυπόθηκων δανείων, και οι οποίοι σίγουρα θα ακολουθήσουν μια μαζική διάσωση εις βάρος των ενοικιαστών και των οικογενειών τους εάν δεν παρέμβουμε.
Η κρίση στέγασης/κατάσχεσης των αρχών της δεκαετίας του 2000
Η κρίση στεγαστικού αποκλεισμού ήταν προϊόν των μεγάλων τραπεζών και χρηματοπιστωτικών ιδρυμάτων που διέπραξαν ένα μαζικό ληστρικό σύστημα δανεισμού. Ξεκινώντας από τις αρχές της δεκαετίας του 2000, θα εκπαίδευαν μεσίτες για να πάνε σε γειτονιές, ειδικά εκεί όπου κυριαρχούσαν έγχρωμα άτομα. Αυτοί οι μεσίτες θα προσέλκυαν μελλοντικούς αγοραστές σπιτιών, καθώς επίσης υπάρχοντες ιδιοκτήτες σπιτιών, για να λάβουν υποθήκες και οικιακές αναχρηματοδοτήσεις, βάσει διογκωμένων αξιολογήσεων, και χωρίς να απαιτούνται έγγραφα σχετικά με την πίστωση. Τα ενυπόθηκα δάνεια θα περιείχαν χαμηλά επιτόκια για τα πρώτα δυο χρόνια, καθιστώντας το σημείωμα οικονομικά προσιτό για μια περίοδο. Ωστόσο, μετά από δύο χρόνια, το επιτόκιο θα προσαρμοζόταν δραματικά προς τα πάνω και η πληρωμή θα γινόταν μη προσιτή. Ο κάτοχος της ενυπόθηκης πίστης διαβεβαιώθηκε αρχικά ότι όταν γινόταν η προσαρμογή θα ήταν σε θέση να το αναχρηματοδοτήσει και να παραμείνει στο σπίτι του. Αλλά καθώς η απάτη αυξανόταν, και οι αθετήσεις πολλαπλασιάζονταν, οι τιμές των σπιτιών κατέρρευσαν, οι αναχρηματοδοτήσεις σταμάτησαν, και εκατομμύρια ιδιοκτήτες σπιτιών έχασαν τα σπίτια τους από τη κατάσχεση.
Τα ατομικά ενυπόθηκα δάνεια θα ομαδοποιούνταν σε μέσα ασφαλείας που πωλήθηκαν στην Wall Street, με ποσοστό κέρδους πολύ μεγαλύτερο από το αντίστοιχο επιτόκιο για τίτλους σταθερού επιτοκίου. Ωστόσο, καθώς η κρίση εντεινόταν, και όλο και περισσότερες υποθήκες απέτυχαν, ο μεγαλύτερος αγοραστής των τίτλων ενυπόθηκων δανείων υψηλού κινδύνου έγινε η Fannie Mae και η Freddie Mac. Η Fannie Mae και η Freddie Mac, πρώην ημι-κυβερνητικές εταιρείες, αναλήφθηκαν από την ομοσπονδιακή κυβέρνηση και τέθηκαν υπό την Ομοσπονδιακή Αρχή Στεγαστικών Χρηματοδοτήσεων (FHFA) το 2008. Σε ένα τεράστιο πακέτο διάσωσης από την ομοσπονδιακή κυβέρνηση, οι Fannie Mae και Freddie Mac χρησιμοποίησαν κυβερνητικά κεφάλαια για να αγοράσουν εκατοντάδες δισεκατομμύρια τίτλους ενυπόθηκων δανείων υψηλού κινδύνου. Έως το 2009, η Fannie Mae και η Freddie είχαν στην ιδιοκτησία ή την εγγύηση περίπου ½ από τα υπόλοιπα ενυπόθηκα δάνεια στις ΗΠΑ, συνολικού χρέους 4,8 τρισεκατομμυρίων δολαρίων σε κατοικίες. Επιπρόσθετα, οι ομοσπονδιακές υπηρεσίες, συμπεριλαμβανομένης της Ομοσπονδιακής Διοίκησης Στέγασης και της Διοίκησης Βετεράνων, ασφάλισαν το 20% περίπου των υποθηκών. Αυτό ισοδυναμούσε με εικονική εθνικοποίηση του κλάδου των ενυπόθηκων δανείων.
Οι κερδισμένοι αυτής της εθνικοποίησης ήταν οι ίδιες οι τράπεζες και τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα που δημιούργησαν την κρίση. Ως υποστηρικτής του 70% των ενυπόθηκων δανείων, όταν ένα σπίτι κατασχέθηκε, η ομοσπονδιακή κυβέρνηση θα πλήρωνε την τράπεζα που κατείχε την υποθήκη με όλη την αξία των οφειλόμενων, ένα ποσό πολύ μεγαλύτερο από την πραγματική αξία του σπιτιού. Το Fannie Mae και Freddie Mac θα πραγματοποιούσαν στη συνέχεια την έξωση της οικογένειας που έμενε στο σπίτι (η FHA θα εξαγόραζε την έξοδο από το σπίτι αλλά θα εξακολουθούσε να καταβάλλει πλήρη αξία στις τράπεζες). Αυτό το πακέτο διάσωσης ανήλθε σε εκατοντάδες δισεκατομμύρια δολάρια στις τράπεζες και τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα εκτός από την άμεση επιχορήγηση 700 δισεκατομμυρίων δολαρίων σε κεφάλαια TARP στους τραπεζίτες.
10 εκατομμύρια οικογένειες έχασαν τα σπίτια τους από τις κατασχέσεις ενυπόθηκων δανείων μεταξύ 2006-2014, και αυτό δεν περιλαμβάνει τις κατασχέσεις “zombie”, όπου οικογένειες έφυγαν πριν ολοκληρωθεί η διαδικασία. Μόνο το Ντιτρόιτ βίωσε 70.000 τραπεζικές κατασχέσεις. Όταν συμπεριλάβετε την επίδραση των φορολογικών κατασχέσεων που προήλθαν από τις κατασχέσεις των τραπεζών, το Ντιτρόιτ, το οποίο είχε κάποτε το υψηλότερο ποσοστό ιδιοκτησίας στις ΗΠΑ σε Αφροαμερικάνους, είδε τη μείωση της οικιακής ιδιοκτησίας του από το 192.043 το 2010 σε 104.751 το 2016 (στατιστικά της υπηρεσίας απογραφής των ΗΠΑ). Από το 2005-2009, ως αποτέλεσμα της επιδημίας των κατασχέσεων, η μέση καθαρή αξία σε όλες τις ΗΠΑ μειώθηκε κατά 66% για τους Λατίνους και 53% για τους Αφροαμερικανούς.
Κρίση κατασχέσεων μεταβάλει το χαρακτήρα της αγοράς ενοικίασης κατοικιών
Αφού πλήρωσαν όλη την αξία των φουσκωμένων υποθηκών στις τράπεζες και τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα, η Fannie Mae, η Freddie Mac και η FHA θα πωλούσαν τα ακίνητα σε δραστικά μειωμένες τιμές σε μεγάλους επενδυτές. Μέχρι το 2016, το 95% των προβληματικών υποθηκών στα βιβλία της Fannie Mae και του Freddie Mac δημοπρατήθηκαν στους επενδυτές της Wall Street. Αυτοί οι επενδυτές φόρτωσαν τα κατασχεθέντα ακίνητα με τεράστια έκπτωση, και στη συνέχεια τα σκότωσαν γρήγορα ως ενοικιαζόμενα ακίνητα ή μέσω συμβάσεων γης.
Επί σειρά ετών, ως αποτέλεσμα αυτής της διαδικασίας, η στεγαστική αγορά, ιδίως σε περιοχές όπου οι αξίες της γης άρχισαν να επανέρχονται, κυριαρχούνταν από ένα μικρό σύνολο επενδυτικών εταιρειών της Wall Street. Όπως και η βιομηχανία ενυπόθηκων δανείων, οι επενδυτές άρχισαν να συγκεντρώνουν εκατοντάδες ενοικιαζόμενα ακίνητα και να τα πωλούν, καθώς οι τίτλοι της Wall Street αποκαλούνταν καταπιστευματικες επενδύσεεις ακινήτων, ή REITS. Αυτά τα τιτλοποιημένα μέσα επέτρεψαν στους θεσμικούς επενδυτές να συγκεντρώσουν μετρητά για να αγοράσουν περισσότερα ακίνητα, ενώ παράλληλα κατέβαλαν τόκους για τα ομόλογα στα ταμεία που τα αγόρασαν.
Σήμερα, η αρπαγή ακινήτων της Wall Street από ενοικιαζόμενα ακίνητα έχει ανέλθει σε περίπου 60 δισεκατομμύρια δολάρια, αντιπροσωπεύοντας εκατοντάδες χιλιάδες ακίνητα. Από το 2018, οι μεγαλύτεροι κάτοχοι ενοικιαζόμενων ακινήτων μιας οικογένειας, οι οποίοι τιτλοποιούν όλες τις εκμεταλλεύσεις τους, περιελάμβαναν τις Call House (πρώην θυγατρική της Blackstone (82.570), American House 4 Rent (51.840), Progress Residential (20.000) Main Street Rerefresh (11) 000), Tricon American House (18.800) και Front Yard House (12.416).
Στο Ντιτρόιτ, που επλήγη ιδιαίτερα από την κρίση εξώσεων, η διαδικασία αυτή έφτασε στο αποκορύφωμα. Οι επενδυτές θα αγόραζαν κτήρια εκατοντάδων και ακόμα και χιλιάδων σπιτιών με έως και 500 δολάρια το σπίτι. Άρμεξαν τα ακίνητα για βραχυπρόθεσμα κέρδη, δεν πραγματοποίησαν επισκευές και δεν πλήρωσαν καν τους φόρους ακίνητης περιουσίας που οφείλονταν. Αυτό συνέβαλε στην πρόκληση μαζικών φορολογικών κατασχέσεων στην πόλη, με πάνω από το 25% των σπιτιών του Ντιτρόιτ να κατάσχονται για απλήρωτους φόρους από το 2011-2015. Το 2012, το 90% των περιουσιακών στοιχείων που κατασχέθηκαν από φόρους αγοράστηκαν από επενδυτές.
Όπως ακριβώς και με τις στεγαστικές κατασχέσεις, οι επενδυτές που κατέχουν ακίνητα αποσυνδέονται εντελώς από τους κατοίκους. Η μόνη τους ανησυχία είναι το άρμεγμα των ιδιοκτησιών για τα μέγιστα κέρδη. Πρέπει να αποπληρώσουν τους ομολογιούχους στους οποίους πώλησαν ενοικιαζόμενα μέσα ασφαλείας. Σπεύδουν να προβούν σε έξωση όταν οι χαμένες πληρωμές ενοικίασης προκαλούν μείωση των εσόδων τους.
Ο μέσος όρος του Ντιτρόιτ ήταν 35.000 εξώσεις ετησίως μεταξύ 2010 και 2017. Οι επενδυτές που αγόρασαν τα σπίτια στη χονδρική μέσω δημοπρασιών κατάσχεσης, ή μέσω ειδικών συμφωνιών με τον Δήμο ή την Κομητεία, ασκώντας το δικαίωμα της πρώτης άρνησης και αγόρασαν τα σπίτια τους πριν τη δημοπρασία, είναι πλέον υπεύθυνοι για το μεγαλύτερο μέρος των εξώσεων στο 36ο Περιφερειακό Δικαστήριο. Σε έκθεση με τίτλο Διακοπή της Μηχανής Έξωσης στο Ντιτρόιτ από τον Τζόσουα Άκερς και τον Έρικ Κούνεϊ, οι συγγραφείς σημειώνουν ότι “ένας επενδυτής επέβαλε περισσότερες από 1700 εκδιώξεις από το 2009, ένας άλλος χονδρέμπορος έχει υποβάλει αίτηση για έξωση περισσότερες από 800 φορές· και το 60% των 20 κορυφαίων αγοραστών πλειστηριασμών παρουσίασαν δύο ή περισσότερες εγγραφές έξωσης μεταξύ 2009-2015.
Στον ορίζοντα βρίσκεται μια νέα κυβερνητική διάσωση;
Αντιμέτωποι με μια μεγάλη μείωση των μισθώσεων στην τρέχουσα κρίση, μπορούμε να είμαστε βέβαιοι ότι ο ρυθμός των εξώσεων από αυτούς τους επενδυτές θα αυξηθεί δραματικά κατά την προσεχή περίοδο. Ποια θα είναι η απάντηση της κυβέρνησης;
Μια έκθεση του Αστικού Ινστιτούτου, σημείωσε ότι από το 2017, η Fannie Mae και ο Freddie Mac ήδη χρηματοδότησαν το 34% όλων των ενοικιαζόμενων κατοικιών πολλών οικογενειών. Την ίδια χρονιά, αναφέρθηκε ότι η Fannie Mae στήριζε 1 δισεκατομμύριο δολάρια από τίτλους ενοικίασης που εκδόθηκαν από την Call House, που στη συνέχεια ανήκαν στον Όμιλο Blackstone. Υπάρχουν κάποιες ενδείξεις ότι η ομοσπονδιακή κυβέρνηση απέσυρε την ιδιότητα του ιδιοκτήτη ή εγγυητή των τίτλων ενοικίασης κατοικιών το 2018. Ωστόσο, εάν οι επενδυτές ενοικιαζόμενων κατοικιών αρχίσουν να υποφέρουν από απώλεια εσόδων, παρόμοια με αυτή που συνέβη στα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα κατά τη διάρκεια της κρίσης εξώσεων, είναι πιθανό η κυβέρνηση να παρέμβει για να διασώσει τους επενδυτές από τα έξοδα των κατοίκων, όπως έκαναν και κατά τη διάρκεια της επιδημίας των εξώσεων των ενυπόθηκων στεγαστικών δανείων.
Η κυβερνητική δράση πρέπει να είναι η υπεράσπιση των ενοικιαστών, όχι των επενδυτών
Καθώς οι αριθμοί των εξώσεων αναπόφευκτα αυξάνονται κατά τη διάρκεια της τρέχουσας κατάστασης έκτακτης ανάγκης και τους μήνες και ίσως τα επόμενα χρόνια, οι ακτιβιστές για τη στέγαση πρέπει να αυξήσουν την απαίτηση η κυβέρνηση να διασώσει τους κατοίκους, όχι τους επενδυτές και τους ιδιοκτήτες. Κατά τη δεκαετία του 1930, υπήρχαν μορατόριουμ κατάσχεσης στο Μίσιγκαν και σε 25 άλλες πολιτείες, τα οποία κέρδισαν από μαχητικές ενέργειες των συμβουλίων ανέργων υπό την ηγεσία των κομμουνιστικών και σοσιαλιστικών κομμάτων. Ο νόμος περί μορατόριουμ του Μίσιγκαν, ο οποίος ίσχυε για 5 χρόνια από το 1933 έως το 1938, προέβλεπε ότι οι δικαστές έπρεπε να σταματήσουν τις κατασχέσεις και στη συνέχεια να καθορίσουν μια εύλογη πληρωμή με βάση το εισόδημα του ιδιοκτήτη. Το μορατόριουμ του Μίσιγκαν και τα υπόλοιπα σε όλες τις ΗΠΑ υποστηρίχθηκαν από το Ανώτατο Δικαστήριο του Μίσιγκαν στην υπόθεση Home Building and Credit Association κατά Blaisdell. Αυτό είναι ένα καλό μοντέλο για το είδος του μορατόριουμ για τις εξώσεις και τις μισθώσεις, με μια συνακόλουθη οικονομική εντολή ενοικίου πριν από την αποκατάσταση των πληρωμών, που είναι απαραίτητη σήμερα και θα είναι απαραίτητη τους επόμενους μήνες.
Τασσόμαστε υπέρ της εθνικοποίησης της βιομηχανίας ενοικίασης, αλλά μια τέτοια εθνικοποίηση πρέπει να είναι προς όφελος των ενοικιαστών, όχι των επενδυτών. Η στέγαση είναι ανθρώπινο δικαίωμα και πρέπει να ανήκει και να ελέγχεται από το δημόσιο. Και ο έλεγχος αυτός θα πρέπει να ασκείται από οργανώσεις ενοικιαστών, όχι από ιδιοκτήτες ή εταιρίες διαχείρισης πιστώσεων, για τους οποίους το κέρδος είναι το πρώτο μέλημα.
Η τρέχουσα κρίση δείχνει την πλήρη αποτυχία του καπιταλιστικού συστήματος, που βασίζεται στην ιδιωτική ιδιοκτησία για κέρδη, να λειτουργήσει αντιμέτωπο με μια παγκόσμια πανδημία που επηρεάζει όλη την ανθρωπότητα. Είναι καιρός να προχωρήσουμε προς την οικοδόμηση μιας σοσιαλιστικής κοινωνίας, όπου η δημόσια ιδιοκτησία που βασίζεται στην παραγωγή υπηρεσιών για την κάλυψη των αναγκών της ανθρωπότητας θα είναι στην ημερήσια διάταξη.
Του Jerry Goldberg για το Fighting Words μέσω guernicaeu.wordpress.com
e-prologos.gr
